Cet article présente la vente effective du bien immobilier qui officialise le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur. Cela se formalise par un acte de vente (akte van levering) signé auprès d’un notaire néerlandais. Le notaire doit vérifier un certain nombre de points et notamment la capacité ou compétence du vendeur à disposer pleinement du bien immobilier. Il y a des obligations réciproques du vendeur et de l’acheteur. L’acheteur peut agir si il constate, après signature, un défaut de conformité. Il est possible de se faire assister par un interprète assermenté en cas de niveau insufisant en néerlandais.

Le transfert de propriété

Pour un transfert de propriété d’une maison aux Pays-Bas on a besoin d’un titre valable de transfert. Le titre le plus commun est la vente (koop). Le transfert de propriété se fait par :
a. Un acte notarial entre les parties à cette fin
b. Suivi par l’enregistrement d’une copie certifiée de l’acte au cadastre.
Le notaire doit être un notaire néerlandais.

Capacité ou compétence à disposer du bien immobilier

Il faut que le bien immobilier soit transféré par une personne qui est compétente d’en disposer.
C’est le notaire qui doit vérifier cela. Voici trois exemples dans lesquels le vendeur n’est pas compétent de disposer du bien immobilier :
1. Si le vendeur n’est pas le seul ayant droit du bien.
Une attention particulière doit être accordée si l’ayant droit initial est décédé et le bien est cédé aux héritiers par succession universelle.

2. Si le vendeur est en faillite.
3. Si le vendeur n’est pas seul compétent de disposer du bien mais :
– Par exemple seulement avec un administrateur à cause d’un sursis de paiement ;
– Par exemple seulement avec un administrateur testamentaire.

Obligations principales du vendeur

Les obligations principales du vendeur sont de :
a. Transférer la maison et les accessoires.
Le certificat de consommation est par exemple un accessoire.
b. Délivrer en possession. C’est à dire donner les clés.

Explication du point a. :
Le vendeur doit transférer la maison :
1. Libre de toutes charges et restrictions particulières, sauf celles qui sont explicitement acceptées par l’acheteur.
2. En conformité avec le contrat : « règle de conformité ».

Charges et restrictions particulières

Explication au paragraphe 1. :
Des charges et restrictions peuvent être de droit privé ou bien de droit public.
Elles comprennent par exemple :
– Une obligation de tolérer des câbles et des conduites appartenant à un tiers dans le sol ;
– Une prohibition de changer la destination en bureau.

Le vendeur peut se libérer de sa responsabilité, mais pas en ce qui concerne les charges et les restrictions qu’il connaît ou qu’il a dû connaître.

Règle de conformité

Explication au paragraphe 2. :
Une maison ne correspond pas au contrat si elle n’a pas les qualités que l’acheteur peut s’attendre sur la base du contrat. Dans ce cas on parle de « non-conformité ».

Un vendeur peut se libérer de sa responsabilité concernant des qualités « non-conformes ». Cependant, pas s’il y a dol ou négligence grave de la part du vendeur.

En général l’obligation pour le vendeur d’informer est plus lourde que l’obligation de l’acheteur de se renseigner.

Délai de recours de 2 ans

Si l’acheteur veut rendre le vendeur responsable pour un aspect de « non-conformité », le délai maximum est de 2 ans à partir de la notification. L’acheteur doit notifier le vendeur assez rapidement après la découverte de la non-conformité. Une période de 2 mois est assez rapide en cas d’un achat par un consommateur / particulier. Si vous êtes acheteur il est donc important de passer à l’action assez vite quand vous découvrez que la maison a un cas de non-conformité.

Délai de recours de 5 ans

Le délai maximum en général se basant sur défaillance est de 5 ans à partir de la notification.

Obligations principales de l’acheteur

Les obligations principales de l’acheteur sont :
a. Payer le prix de vente.
b. Accepter le bien en possession. C’est à dire accepter les clés.

Le rôle du notaire et les frais associés

Le notaire rédige l’acte de vente et, le cas échéant, l’acte d’hypothèque.
Avant la date de transfert de propriété, les parties reçoivent un projet des actes et du décompte leur étant destinés.
Le prix de vente et tous les autres montants dus sont payés via le compte de tiers du notaire. Le notaire veille au bon paiement de tous les montants dus.
Après la signature de l’acte de vente et après avoir fait toutes les vérifications pour que la vente soit licite, le notaire transfère le montant dû au vendeur ou à la banque qui a contracté un prêt hypothécaire avec le vendeur.

En ce qui concerne les frais de notaire : aux Pays-Bas depuis 1999, le marché est libre. Vous pouvez toujours demander au notaire un devis avant l’assignation. Le notaire est obligé de vous en informer.

La coutume à Amsterdam est que le notaire ne rédige pas seulement l’acte de vente, mais aussi le compromis de vente. Avantage : le notaire est déjà engagé dans la procédure et peut vous déjà renseigner des éventuelles charges et restrictions particulières.

Interprète pour une bonne compréhension chez le notaire

Si l’une des parties ne comprend pas bien le néerlandais, l’obligation légale du notaire est de se faire assister par un interprète pendant la signature. Normalement les frais liés sont à la charge de la partie qui en bénéficie.

Pour en savoir plus …

Contacter Michèle VAN VELZEN
Juriste notariale spécialisée en droit immobilier
Site internet : www.vanvelzenadvies.nl

A propos de cet article

Cet article fait partie des publications suivantes :
– Fiche « Comment acheter ou vendre un bien immobilier aux Pays-Bas ? »
– Le guide de l’expatrié français aux Pays-Bas