Aux Pays-Bas, le sol urbain est une ressource rare en milieu urbain notamment. Le propriétaire d’un bien immobilier peut avoir également la propriété du sol ou seulement un droit d’usage ou droit réel contre rémunération (bail emphytéotique). Cet article présente les options les plus répandues, notamment en milieu urbain. Il aborde également les droits liés à la copropriété dans le cas ou le bien immobilier est associé à d’autres via des parties communes.

Propriété du sol ou bail emphytéotique

Est-ce que la maison est en pleine propriété ? Où est-ce qu’il est question d’un droit réel ?
Voici une brève explication des différences entre la propriété et quelques droits réels.

La propriété du sol

Quand on a la propriété du sol, on a la propriété de tout ce qui est bâti sur et dans le sol. Il y a une « accession verticale ». Alors, dans le cas d’une maison en pleine propriété vous vendez / achetez une parcelle de sol avec la maison.

Le bail emphytéotique (‘erfpachtrecht’)

Quand on a un bail emphytéotique on a un droit d’usage du sol et de tout ce qui est bâti sur et dans le sol.

Un payement unique ou périodique peut être imposé nommé « le canon emphytéotique » (‘erfpachtcanon’).

Le bail emphytéotique est notamment utilisé par les grandes municipalités aux Pays-Bas comme moyen de déterminer la politique foncière. La municipalité reste propriétaire, aussi appelé « nu-propriétaire », étant donné que le propriétaire n’a pas tous les droits regardant le sol et tout ce qui est bâti sur et dans le sol. Par contre la nu-propriétaire peut imposer au bailleur des conditions. L’obligation de maintenir tout ce qui est bâti est une obligation fréquemment imposée.

Le bail emphytéotique peut être établi :
– Pour un temps défini ;
– Perpétuel ;
– Pour un temps indéfini.

Le bail emphytéotique perpétuel (‘voortdurende erfpacht’) diffère du bail emphytéotique à temps indéfini (‘eeuwigdurende erfpacht’) en ce sens qu’il a des périodes à partir desquelles le canon et les conditions sont changés.

Nouveau système dans les grandes villes

Depuis quelques années, Amsterdam et Utrecht ont un nouveau système de bail emphytéotique.

Amsterdam
À Amsterdam le nouveau système implique qu’un bail emphytéotique perpétuel peut être converti en un bail emphytéotique à temps indéfini.

Utrecht
À Utrecht le nouveau système implique :
• Qu’un bail emphytéotique à temps défini peut être converti en un bail emphytéotique à temps indéfini ou bien en la pleine propriété ; et
• Qu’un bail emphytéotique perpétuel peut être converti en un bail emphytéotique à temps indéfini ou bien en la pleine propriété ; et
• Qu’un bail emphytéotique à temps indéfini peut être converti en la pleine propriété.

La Haye
Aussi à la Haye, dans certains cas on a la possibilité de convertir un bail emphytéotique en la pleine propriété.

Rotterdam
Rotterdam a quitté le système de bail emphytéotique en 2003. Depuis on a toujours la possibilité de convertir un bail emphytéotique en la pleine propriété.

Le droit de superficie (‘opstalrecht’)

Quand on est ayant-droit d’un droit de superficie on a la propriété de l’objet défini dans l’acte dans lequel le droit de superficie est établi. Il y a une « accession horizontale ».

Un payement unique ou périodique peut être imposé nommé « la redevance » (‘retributie’).

Depuis 2005 il est aussi possible d’utiliser le droit de superficie en cas de copropriété. Par exemple pour une extension sur un lot dans une copropriété.

La copropriété (VVE)

En cas de copropriété, un ayant droit a la pleine jouissance du lot – par exemple une maison – et la jouissance commune des parts communes.
Dans l’acte notarial :
• Les lots sont créés
• Les parts communes sont fixées
• Le règlement de copropriété est établi, basé sur un modèle
• L’association des copropriétaires est créée
L’acheteur devient membre de l’association automatiquement.
À côté du règlement de copropriété, les copropriétaires peuvent établir un règlement pour la vie quotidienne.
Il est important de vous renseigner sur les règlements applicables avant d’acheter la maison que vous avez en vue.

Pour en savoir plus …

Contacter Michèle VAN VELZEN
Juriste notariale spécialisée en droit immobilier
Site internet : www.vanvelzenadvies.nl

A propos de cet article

Cet article fait partie des publications suivantes :
– Fiche « Comment acheter ou vendre un bien immobilier aux Pays-Bas ? »
– Le guide de l’expatrié français aux Pays-Bas