[Acheter / vendre un bien immobilier] Le compromis de vente

La négociation entre les parties est libre. Lorsqu’un accord est trouvé pour engager la transaction immobilière, il est obligatoire de signer formellement un compromis de vente par écrit. Ce document est un contrat qui précise et détaille autant que possible qui sont les parties contractantes, quel est le bien immobilier et sous quelles conditions il est proposé de faire la transaction immobilière. L’acheteur peut se rétracter dans un délai de 3 jours. Une inscription de ce contrat au cadastre et au registre des conventions matrimoniales apporte des garanties supplémentaires..

La procédure pour négocier est libre

La procédure pour entamer la vente est libre. Il n’y a pas d’exigences légales, par exemple concernant les négociations. Idem pour la procédure pour acheter. Elle est libre.

La signature d’un compromis de vente par écrit est obligatoire

Si après des négociations vous êtes d’accord sur la vente / l’achat il est obligatoire de conclure un compromis de vente à l’écrit quand :
a. Le bien immobilier est une maison, et
b. L’acheteur est un consommateur / particulier.
Des lettres ou des e-mails ne suffisent pas. Un acte fait entre les parties est obligatoire. Sinon, la vente est nulle. De plus, si vous n’avez pas un acte signé par les parties, vous n’avez pas de droits en ce qui concerne la maison. Le vendeur peut vendre à n’importe qui d’autre. Il est donc important de signer un compromis de vente à l’écrit et à temps quand vous avez trouvé la maison de vos rêves.

Pour être valable, le compromis de vente doit contenir les conditions essentielles. En règle générale, le compromis de vente est assez élaboré. Souvent, il est basé sur un modèle et rédigé par un agent immobilier ou un notaire.

Délai de réflexion de 3 jours pour l’acheteur

Après la signature du compromis de vente, l’acheteur a le droit de se rétracter sans donner d’explication.
Le délai de 3 jours commence le jour après la réception par l’acheteur du compromis de vente signé par le vendeur et l’acheteur. Un jour de week-end ne compte pas et le délai ne finit jamais dans un week-end.
La forme pour se rétracter est libre. Mais pour avoir de la preuve, il vaut mieux se rétracter à l’écrit.

Inscription du compromis de vente au cadastre

Le compromis de vente peut être inscrit au cadastre si l’une des parties le veut. Inspiré du modèle allemand on appelle cette inscription « Vormerkung ».
Cette inscription est comme une marque qui précède l’inscription obligatoire de l’acte de vente. Cela donne une protection au maximum de 6 mois pendant la période entre l’inscription du compromis de vente et l’inscription de l’acte de vente.
L’inscription protège contre, entre autres :
– Une faillite du vendeur : le curateur est obligé de transférer le bien à l’acheteur.
– Une saisie immobilière de la maison.
– Une vente – par le vendeur – à un autre acheteur.
Lorsque le compromis de vente est inscrit au cadastre, ces événements ne regardent plus l’acheteur.
Le compromis de vente peut seulement être inscrit au cadastre pendant le délai de réflexion si le compromis est rédigé et cosigné par un notaire.
La protection s’applique à tout type d’acheteur (pas seulement l’acheteur consommateur / particulier) concernant tout type de biens immobiliers (pas seulement à usage d’habitation).
Les frais d’inscription au cadastre sont d’environ € 200 à € 300.

Autre inscription possible : au registre des conventions matrimoniales

Votre régime matrimonial est régi par un autre droit que le droit néerlandais ?
Dans ce cas il peut s’avérer utile de demander au notaire néerlandais d’inscrire dans le registre des conventions matrimoniales néerlandais que le régime matrimonial n’est pas régi par le droit néerlandais, et de préciser le droit applicable.
S’il y a un litige avec un tiers, ce tiers sera présumé connu avec ce droit applicable.

Pour en savoir plus …

Contacter Michèle VAN VELZEN
Juriste notariale spécialisée en droit immobilier
Site internet : www.vanvelzenadvies.nl

A propos de cet article

Cet article fait partie des publications suivantes :
– Fiche « Comment acheter ou vendre un bien immobilier aux Pays-Bas ? »
– Le guide de l’expatrié français aux Pays-Bas